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Die 15 größten Fehler beim Verkauf Ihrer Immobilie

Keine Geduld beim Immobilienverkauf

Ein Immobilienverkauf ist zeitintensiv. Die Bewertung der eigenen Immobilie und die Beschaffung der notwendigen Dokumente nimmt genau wie die Erstellung eines ansprechenden Exposés viel Zeit in Anspruch.

Außerdem ist die Bestimmung der Zielgruppe und der dazugehörigen Umsetzung der Marketingstrategie aufwandsträchtig. Über die Vorauswahl möglicher Käufer geht es weiter zur Organisation und Durchführung der Besichtigungen und die Prüfung der Bonität des Käufers. All diese Aufgaben kommen auf Sie zu, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.

Der Aufwand dieser Aufgaben wird sehr oft unterschätzt. Folglich werden wichtige Aufgaben übersprungen, die für einen optimalen Verkauf notwendig sind. Die Konsequenz ist häufig ein Verkauf unter Marktwert oder eine sehr kostenintensive Rückabwicklung des Kaufvertrags.

Aufwand für Verkauf wird unterschätzt

Fünf Besichtigungen und anschließend Notartermin – so einfach stellen sich viele Privatverkäufer die Immobilienveräußerung vor. Aber: Mit einer Zeitungsannonce ist es selten getan. Die Vermarktung eines Objekts fordert viel Zeit. Neben der Vorbereitung wollen Interessenten professionell informiert und betreut werden.

 

Schlechter Verkaufszeitpunkt

Die Vorbereitungen bei einem Hausverkauf sind genauso wichtig wie der Hausverkauf selbst. Und dazu gehört es auch, den Zeitpunkt, zu welchem Sie Ihr Haus verkaufen möchten, gut abzuwägen. Er kann enormen Einfluss auf den erzielten Verkaufspreis nehmen.

Der Frühling ist ein besserer Verkaufszeitpunkt als die kalte, dunkle Jahreszeit. Schlechte Verkaufszeitpunkte sind zudem einschneidende Ereignisse, die eine Veräußerung zwingend machen – wie etwa der Tod eines Lebenspartners. Besser ist es, den Immobilienverkauf langfristig zu planen.

Um den optimalen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen, ist es unerlässlich, dass Sie bei Ihrem Hausverkauf die Immobilienpreise in Ihrer Umgebung schon im Voraus beobachten, um mögliche Trends in der Preisentwicklung festzustellen. Auch sollten Sie die Entwicklung der Zinsen im Auge behalten. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie einen Käufer für Ihr Haus finden und die Immobilie zum Bestpreis verkaufen können.

Hat der Leitzins der Europäischen Zentralbank z. B. Einfluss auf den Wert Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks und somit auf den Verkauf der Immobilie? Eine Niedrigzinspolitik kann zu höheren Vermögenspreisen führen, da niedrige Zinsen den Wunsch nach Eigentum steigern. Zum jetzigen Zeitpunkt liegt der Leitzins der EZB bei 0,00 Prozent (Stand: Mai 2018), was Ihnen bei der Preisverhandlung mit Interessenten in die Hände spielen kann. Umgekehrt kann eine Zinssteigerung zu sinkender Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führen.

Außerdem muss beachtet werden, dass nach zehn Jahren die Spekulationssteuer auf Immobilien entfällt – Sie zahlen ab 2020 also keine Steuern mehr auf den Verkauf von Immobilien, die Sie vor 2010 erstanden haben.

Seien Sie daher achtsam bei der Wahl des Verkaufszeitpunktes: Um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen, ist es ratsam, wichtige Gesetzgebungen und Kostenaspekte des Immobilienmarktes im Hinterkopf zu behalten. Immobilienmakler können Sie bei diesem wichtigen Thema beraten und unterstützen – sowohl rechtlich, als auch wirtschaftlich.

Falsche Anzeigentexte

Langweilige Inserate hemmen den Verkauf ebenso wie zu reißerische Angebote. Der Text sollte sachlich und korrekt sein. Zudem muss die Anzeige im richtigen Medium geschaltet sein – damit es weniger Streuverluste in der Zielgruppe potenzieller Käufer gibt. Das Problem: Die zielgruppengerechte Vermarktung und Ansprache erfordern Fachwissen, das Immobilieneigentümer selten mitbringen.

 

Falscher Verkaufspreis
„Oft überschätzen Immobilienbesitzer den Wert ihres Objekts“, weiß URBAN GOOD LIVING. Mangelnde Marktkenntnis sorgt dafür, dass Preise zu hoch angesetzt werden. In der Folge geistert ein Angebot zu lange durch Zeitungen und Verkaufsportale – woraufhin sich selbst interessierte Investoren abwenden. Wird der Verkaufspreis schrittweise nach unten angepasst, vermuten potenzielle Käufer einen Ladenhüter. Wer die eigene Immobilie indes bereits nach drei Stunden verkauft hat, hat zu wenig angesetzt.

 

Bewertung meiner Immobilie: Fehlendes Wissen über den erzielbaren Preis. Der Immobilien-Verkehrswert ist unbekannt.

Für die Findung eines angemessenen Verkaufspreises sind diverse Faktoren, Unterlagen und Daten der Immobilie notwendig. Welche Dokumente brauche ich? Welche Daten sind für eine Preisfindung in Betracht zu ziehen? Welche Faktoren wirken sich auf den Verkaufspreis aus?

Häufig wird nicht nur der Zeitaufwand unterschätzt, sondern es fehlt auch das notwendige Expertenwissen. Ein lokaler Makler bringt dieses Wissen mit. Mangelndes Know-​how sorgt dafür, dass Sie keinen angemessenen Preis für Ihre Immobilie ermitteln können. Ihre Immobilie wird so durch Sie nicht vermarktbar bepreist und Sie warten lange auf potentielle Käufer.

Jeder Eigentümer kennt den Preis, welchen er für sein Haus ursprünglich bezahlt hat und wie viel Geld für Reparaturen, Sanierungen und Ausbesserungen benötigt wurde. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist es relevant, den aktuellen Verkehrswert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu kennen. Dabei ist es möglich, dass der aktuelle Verkehrspreis stark von dem ursprünglich bezahlten Kaufpreis abweicht. Generell werden Immobilienpreise durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Es gibt jedoch zahlreiche weitere Faktoren, die den Immobilienpreis beeinflussen können – darunter fällt auch das gewählte Wertermittlungsverfahren. Es ist folglich ratsam, mit der Wertermittlung Ihres Hauses einen Experten zu beauftragen. Informieren sie sich, dank der Wertermittlung wird es ihnen möglich sein einen akkuraten Verkaufspreis zu bestimmen, welcher weder Kaufinteressenten abschreckt, noch ihre eigenen Erwartungen untertrifft.

Immobilienmakler bieten hier oftmals eine kostenlose Immobilienbewertung an. Ein Makler berät Sie zudem auch bezüglich Sanierungen oder Modernisierungsmaßnamen. Mit der Zeit entstehen an vielen Häusern kleinere Mängel, an die man sich als Eigentümer schnell gewöhnt. Kleinere Reparaturen und Ausbesserungen am Haus können sich schnell lohnen: für eine bessere Hausbewertung und damit Sie Ihre Immobilie zu einem guten Preis verkaufen können. Sie müssen damit rechnen, dass viele Interessenten kleinere Schäden am Haus beanstanden, um den Kaufpreis zu senken.

Die emotionale Bindung an die eigene Immobilie

Das eigene Elternhaus, die erste gemeinsame Wohnung oder das Haus, in dem Sie viele persönliche Erinnerungen gemacht haben. Für viele Menschen ist ihre Immobilie mehr als nur ein Gebäude – es ist ein Rückzugsort, ihr Zuhause, an dem vor allem Emotionen hängen.

Wenn es dann darum geht, das eigene Zuhause zu verkaufen, scheitern viele Privatverkäufer an dieser Emotionalität. Hieraus resultieren dann häufig unrealistische Preisvorstellungen und mangelnde Sachlichkeit.

Eine zu starke emotionale Bindung des Eigentümers an die vier Wände führt nicht selten dazu, dass Verkäufer nicht loslassen können. Im Verkaufsgespräch fallen unbewusst Bemerkungen, die den Verkauf behindern. Zudem stellen viele das eigene Haus über konkurrierende Angebote.

 

Fehlendes Netzwerk zum erfolgreichen Verkauf meiner Immobilie

Ganz gleich bei welcher Aufgabe im Verlauf eines Verkaufsprozesses, Privatverkäufer haben meist keine guten Kontakte in die Branche. Genau wie das fehlende Expertenwissen können fehlende Kontakte dazu führen, dass Sie Ihre Immobilie unter Marktwert verkaufen.

Schon bei der Bewertung Ihrer Immobilie ist es unverzichtbar, die richtigen Ansprechpartner zu kennen oder ausfindig zu machen. Finden sie einen seriösen Anbieter, der Ihre Interessen optimal zu vertreten weiß.

 

Potenzielle Kaufinteressenten werden nicht identifiziert.

Jede Wohnung, jedes Haus und jedes Grundstück ist beim Verkauf nur für bestimmte Käufergruppen interessant – teilweise hat dies finanzielle Gründe, in anderen Fällen liegt das an der Art, Größe oder Lage Ihrer Immobilie. Je nach Kaufinteressenten variieren auch die bestmöglichen Vermarktungsstrategien für Ihren Hausverkauf. Die Gestaltung des Exposés sowie die Art der Vermarktung (Immobilienplattform, Zeitungsanzeigen, Social Media etc.) korrespondiert im besten Fall mit den Kaufinteressenten. Ist dies der Fall, sollten Sie beim Hausverkauf Ihre Immobilie möglichst breit innerhalb der Interessengemeinde streuen, um die Nachfrage zu erhöhen und um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen.

 

Tipp

Achten Sie bei der Erstellung Ihres Exposés darauf akkurat in der Darstellung zu bleiben. Wecken Sie keine zu hohen oder falschen Erwartungen bei potenziellen Käufern, sondern bewerben Sie die Immobilie ehrlich. Häufig tendieren Eigentümer dazu die eigene Immobilie in den Suchanzeigen zu beschönigen. Das führt nach der Begutachtung nicht selten zu sinkendem Interesse bei potenziellen Käufern und schlussendlich zu verminderten Kaufangeboten.

Seien Sie nicht nachlässig bei der Identifizierung der für Sie relevanten Käufergruppen, nur so können Sie Ihre Vermarktung zielgerichteter gestalten, was sich positiv auf die Anzahl der Kaufinteressenten und dadurch auch positiv auf den möglichen Verkaufspreis ausübt.

Immobilie Bewerten und Makler auswählen.

Die Bewertungen der vielen Onlineportale basieren oftmals nicht auf genügend Datenpunkten, um aussagekräftige Preisschätzungen zu tätigen. Das Ziel dieser Portale ist es, Sie durch eine hohe Bewertung zu einem Verkauf zu drängen und diesen Anbietern einen Alleinauftrag zuzugestehen.

Aus unserer Sicht führt zur genauen Bewertung Ihrer Immobilie allerdings kein Weg an einer Vor-​Ort-Besichtigung durch einen lokalen Makler vorbei, der sich von der Bausubstanz und dem aktuellen Zustand Ihrer Immobilie ein Bild machen kann.

Wenn Sie daher sichergehen möchten, dass ein verlässlicher Partner vor Ort Ihre Immobilie bewertet und Ihnen die Vielzahl der herausfordernden Aufgaben abnimmt, nutzen Sie gern unseren vor Ort Service.

 

Sie schließen einen Makler von Vornherein aus.

Natürlich ist es möglich den Hausverkauf bzw. Immobilienverkauf auch ohne Makler gewinnbringend zu verkaufen. Betrachten Sie Ihr Vorhaben unter den folgenden Blickpunkten um zu beurteilen ob Sie für den Verkauf einen Makler hinzuziehen möchten.

Verfügen Sie über die zeitlichen Ressourcen um Ihren Hausverkauf zu organisieren, begleiten und abzuschließen?

Reichen Ihr Wissensstand und Ihre Kompetenzen wirklich aus, um den Verkauf der Immobilie ohne Makler, zielgerichtet auf dem schnelllebigen, regionalen Immobilienmarkt zu koordinieren?

 

Es ist nicht ratsam sich auf gut Glück in den Immobilienmarkt zu stürzen.

Viele Immobilien, die beispielsweise mit einem schwachen Exposé beworben werden oder bei denen der Verkaufspreis zu hoch angesetzt wurde, entwickeln sich so schnell zu Ausschussware. Im Zuge des Hausverkaufs ist es erfahrungsgemäß so, dass sich die Beschäftigung eines Maklers für den Eigentümer finanziell lohnt. Der Makler erhält nur im Erfolgsfall eine Provision und die genauen Konditionen können in einem Maklervertrag festgehalten werden. In den meisten Fällen wird keine reine Verkäufercourtage vereinbart, sondern eine Aufteilung der Provision, zwischen Verkäufer und Käufer, vorgenommen. Überlegen Sie, ob Sie einen Makler unter Vertrag nehmen. Ein kompetenter Makler berät Sie darin den effizientesten Weg für Ihren Hausverkauf zu finden, nimmt Ihnen viele Aufgaben ab und spart so Ihre Zeit.

 

In den Zuständigkeitsbereich eines Maklers fällt unter anderem:

•          Die richtige Hausbewertung

•          Das vereinbaren und führen von Besichtigungsterminen

•          Die Vorbereitung von Kaufverträgen (damit Ihnen durch 

            versteckte Klauseln kein Nachteil entsteht)

•          Anwesenheit beim Notartermin

 

Mangelnde oder fehlende Unterlagen

Das Exposé spielt als wichtigste Handreichung und Informationsquelle eine zentrale Rolle – und muss entsprechend gestaltet sein. Wer ein Einfamilienhaus mittels eines schwarz-weiß kopierten Handzettels verkaufen will, bleibt erfolglos. Grundrisse, Fotos, Berechnungen und genaue Angaben zum Bau sind wesentliche Verkaufsargumente, die in keinem Exposé fehlen dürfen.

Ohne Vorbereitung zum Besichtigungstermin.

Kaufinteressenten kommen in den meisten Fällen mit sehr detaillierten Fragen zur Hausbesichtigung. Da es beim Hausverkauf um sehr viel Geld geht, achten die Interessenten bei dem Besichtigungstermin selbst auf die kleinsten Mängel am Haus und möchten sich meist so umfangreich wie möglich über den Zustand der Immobilie informieren. Sollten Sie als Eigentümer so einem Kreuzverhör unvorbereitet gegenüberstehen und Fragen offenlassen, könnten mögliche Käufer dadurch verunsichert werden, oder einen Vorwand darin sehen den Preis zu drücken.

Informieren Sie sich bereits im Vorfeld über mögliche Fragen zum Haus oder zur Wohnung, sodass Sie schnell die richtigen Antworten parat haben. Achten Sie auch darauf rechtzeitig alle wichtigen Unterlagen, die bei der Besichtigung erfragt werden können, zusammenzustellen. Dazu gehören in der Regel der Energieausweis, der übrigens seit einiger Zeit Pflicht bei jeder Besichtigung ist, des Hauses, der Grundriss, eine Nebenkostenübersicht und ein Grundbuchauszug. Am besten gelingt die Vorbereitung auf die Besichtigung mit einer Checkliste für den Hausverkauf für die wichtigsten Dokumente.

 

Tipp

Seien Sie genau, nehmen Sie sich Zeit für eine ordentliche Vorbereitung auf die Besichtigungstermine. So können sie während der Besichtigung nicht nur souverän auf die Fragen der Interessenten eingehen, sondern gegebenenfalls mit selbstgewählten Informationen auf Käufer zugehen und so Ihr Wohlbefinden gegenüber der Situation und Ihrer Immobilie stärken.

 

Hinweis

Die Unterlagen sollten vor der Besichtigung auch auf Aktualität und Gültigkeit geprüft werden. Z. B. laufen die ersten Energieausweise (aus dem Jahr 2009) bereits 2019 aus und müssen neu erstellt werden.

 

Sie sind nicht verhandlungsbereit

Als Eigentümer wollen Sie Ihre Immobilie selbstverständlich zum bestmöglichen Preis verkaufen und der emotionale Wert ist zu Weilen hoch, besonders wenn man ein geerbtes Haus verkaufen will. Dem gegenüber steht aber ein Käufer, welcher am glücklichsten ist, wenn er am Ende des Verhandlungsprozesses einen Erfolg vermarkten kann. Daher ist es durchaus ratsam sich auf Verhandlungen einzulassen und besonnen zu entscheiden wann Sie Interessenten entgegenkommen sollten. Streiten Sie jede Preisminderung oder Veränderung des Kaufvertrags ab, werden Sie in der Regel keinen zeitnahen Hausverkauf erreichen können. Um geistesgegenwärtig in den Preisverhandlungen zu agieren, bietet es sich an folgende Dinge in Betracht zu ziehen:

Entwickeln sie eine logische Preisstrategie

Legen sie sich schlagfertige Argumente für ihre Preisvorstellungen bereit (Lage, Besonderheiten, Infrastruktur etc.)

Erwägen sie einen Makler hinzuzuziehen, da er durch seine Erfahrung routinierter in der Verhandlung agieren kann.


Erfahrungsgemäß finden die Verhandlungsparteien erst nach langen Besprechungen eine Einigung, verbauen Sie sich Ihren Verhandlungserfolg nicht durch Sturheit. Oftmals ist es auch möglich, dass spezifische Klauseln im Kaufvertrag den Kaufpreis noch steigern können.

Sie übersehen Mängel im Kaufvertrag

Haben sich beide Parteien bei der Vertragsverhandlung auf einen Preis geeinigt, ist der Verkaufsprozess fast vollbracht. Die letzte Hürde vor einem erfolgreichen Verkauf ist letztlich der Notartermin. Der Notar verliest dabei den Kaufvertrag und im Anschluss wird dieser von Käufer und Verkäufer unterzeichnet, mit der notariellen Beglaubigung wird der Kauf rechtskräftig.

Da dieser Termin die letzte Möglichkeit ist den Kauf zu koordinieren und die eigenen Vorstellungen durchzusetzen, ist es sehr wichtig sich gründlich vorzubereiten. Beim Hausverkauf gibt es einige rechtliche Nebenbestimmungen, die für Eigentümer oftmals ungeahnte Konsequenzen haben. Daher ist es ratsam vor dem Termin alle Dokumente noch einmal genaustens zu prüfen und während der Verlesung besonders aufmerksam zuzuhören. Es ist weiterhin möglich, während der Verlesung durch den Notar, jederzeit zu unterbrechen und Fragen zu stellen. Machen Sie, wenn nötig, unbedingt von diesem Recht Gebrauch.

Hier ist es ein weiteres Mal ratsam, einen Makler zu beauftragen, der den Kaufvertrag Korrektur liest und Ihnen Verbesserungsvorschläge macht. Zwar beglaubigt der Notar Ihren Kaufvertrag und prüft ihn auf juristische Korrektheit, er führt jedoch keine inhaltlichen Korrekturen oder Ergänzungen durch und berät Sie auch nicht bei Ihrem Immobilienverkauf.

Ob mit oder ohne Makler, begehen Sie keine Schönheitsfehler, denn sobald Sie diesen Termin aufmerksam verfolgt haben und der Verkaufsvertrag unterschrieben ist, können Sie den erfolgreichen Abschluss Ihres Verkaufs bekunden. Der Notar übernimmt im Nachhinein die Abwicklung des Kaufvertrages und holt wichtige Genehmigungen und Zeugnisse ein.

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