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Häuser und Wohnungen richtig Bewerten!

Wie Profis Immobilien bewerten!

Die Immobilienpreise steigen. Aber was ist die Wohnung oder das Haus eigentlich wirklich wert? Das fragen sich Käufer wie Verkäufer gleichermaßen. Profis nutzen für die Immobilienbewertung drei Verfahren, deren Gedanken sich auch der Laie zunutze machen kann.

 


Das Vergleichswertverfahren


Der Name sagt es: Bei dieser Berechnungsmethode wird verglichen, und zwar die zu bewertende Immobilie mit bereits erzielten Kaufpreisen der Vergangenheit für ähnliche Immobilien. Zahlen darüber hat der Gutachterausschuss einer Gemeinde.


Der Immobilienbewerter nimmt diese Durchschnittswerte pro Quadratmeter und passt sie mit Zu- und Abschlägen an das jeweilige Objekt an, damit ein möglichst individueller Wert entsteht. Eine Modernisierung bringt zum Beispiel einen Zuschlag, eine sehr große Eigentümergemeinschaft einen Abschlag, weil dann die Abstimmungsprozesse schwierig sind.
 

Mein Tipp: Schauen Sie sich in Gutachten an, worauf Sachverständige bei Zu- und Abschlägen achten - das kann Ihnen bei Preisfindung sehr helfen.

 


Das Ertragswertverfahren


Diese Berechnungsmethode wird für vermietete oder verpachtete Immobilien angewandt. Miete oder Pacht werden wie Zinsen gesehen und hochgerechnet bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Wohnung oder das Haus wegen Abnutzung wertlos wird. Es geht dabei um die Frage: Wie viel Kapital brauche ich heute, um solche Zinsen in der Zukunft zu bekommen? Das ist dann der Ertragswert des Gebäudes.


Zunächst müssen die Einkünfte aber um "Bewirtschaftungskosten" bereinigt werden. Damit wird berücksichtigt, dass auch z.B. eine vermietete Wohnung laufend Geld kostet, das nicht umgelegt werden kann. Sie kann möglicherweise auch mal eine Zeitlang leerstehen und keine Einnahmen generieren.


Bei der Hochrechnung werden die Restnutzungsdauer und der "Liegenschaftszinssatz" eingerechnet. Der Liegenschaftszinssatz ist ein Wert, den in der Regel die Gutachterausschüsse der Gemeinden fortlaufend berechnen. Er soll den örtlichen Immobilienmarkt widerspiegeln, also die aktuellen Preise. Je höher er ist, desto geringer ist der Verkehrswert einer Immobilie.


Rechenbeispiel: Eine Wohnung hat eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren, jährlich soll sie um Kosten bereinigt 20.000 Euro einbringen. Daraus würde sich ein Ertragswert von 400.000 Euro ergeben. Bereinigt um einen Liegenschaftszinssatz von 4 Prozent wären es nur noch rund 272.000 Euro. Der Grund: Der Liegenschaftszinssatz, also die übliche Immobilienrendite vor Ort, wird wie eine Inflationsrate herausgerechnet. Damit wird die Vergleichbarkeit mit anderen Immobilen vor Ort hergestellt.


Der Wert des Bodens berechnet der Immobilienbewerter gesondert und addiert ihn, denn Boden behält seinen Wert üblicherweise.


Mein Tipp: Entscheidende Stellschraube ist die angesetzte Miete oder Pacht. Schon geringe Veränderungen wirken sich auf den daraus errechneten Immobilienwert erheblich aus. Setzen Sie den Wert nicht zu optimistisch an.

 


Das Sachwertverfahren


Wie beim Ertragswertverfahren werden hierbei Bodenwert und Wert der Bauten getrennt ermittelt. Bei den Bauten wird unterschieden zwischen Außenanlagen und dem Gebäude selbst. Die Frage lautet: Was würde es kosten, genau dasselbe Gebäude heute herzustellen? Dieser Wert wird dann vermindert um die Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien, also die Abschreibung.  
Die sogenannten Normalherstellungskosten hat der Gesetzgeber mit Stand 2010 aufgeführt, für Mehrfamilienhäuser genauso wie für Garagen oder Schweineställe - zu finden als "NHK 2010" in der "Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts".
Um die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt sowie der regionalen Baupreisverhältnisse einzupreisen, muss eine "Marktanpassung" vorgenommen werden. Im Idealfall haben die Gutachterausschüsse der Gemeinden dafür einen Sachwertfaktor, ansonsten muss ihn der Immobilienbewerter schätzen.

 


Was ist das ideale Verfahren?


Es kommt immer darauf an: In manchen Gegenden gibt es für ein Vergleichswertverfahren zu wenige vergleichbare Immobilien. das trifft auch auf das sehr nach persönlichen Vorlieben gebaute Einfamilienhaus zu. Beim Ertragswertverfahren hängt viel von der realistischen Einschätzung künftiger Erträge ab, beim Sachwertverfahren erfordert die Marktanpassung eine gute Marktkenntnis des Maklers.

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